Preguntas frecuentes

Sí. La ley colombiana no restringe la compra de inmuebles por parte de extranjeros: se puede comprar con pasaporte válido, sin visa, cédula ni residencia. La escritura pública se firma ante notaría y se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Las únicas restricciones son territoriales (zonas de frontera y bienes de uso público como playas y riberas) y no afectan a barrios como Bocagrande, Castillogrande, Manga, Crespo o el Centro Histórico.

Pasaporte vigente; comprobante de domicilio en tu país; soporte del origen lícito de los fondos (extractos, declaraciones, certificados de ingresos); NIT o identificación tributaria en Colombia; y, en la práctica, una cuenta bancaria colombiana para los pagos.

Los documentos emitidos en el exterior suelen requerir apostilla y traducción oficial al español.

Sí, si el dinero entra desde el exterior. La canalización de las divisas y la declaración de cambio ante el Banco de la República, a través de un intermediario del mercado cambiario, es lo que te permite repatriar legalmente el capital y las utilidades cuando vendas.

Es el paso que más compradores primerizos omiten y el que más problemas genera años después.

Los rubros habituales son: impuesto de registro (alrededor del 1% del valor de la escritura), derechos de registro y de notaría, y la retención en la fuente que normalmente asume el vendedor. Comprador y vendedor suelen repartir los gastos notariales.

Súmale honorarios de abogado, estudio de títulos y, si aplica, gastos de administración del edificio. Pide siempre el cálculo exacto a tu notaría y a tu abogado antes de firmar: las tarifas se actualizan cada año.

El Certificado de Tradición y Libertad de la matrícula inmobiliaria, expedido por la Superintendencia de Notariado y Registro: muestra propietario actual, historia de traspasos, hipotecas, embargos, afectaciones y limitaciones al dominio.

Verifica también el paz y salvo del impuesto predial y de valorización, el paz y salvo de administración, el boletín catastral del IGAC o Catastro Distrital, y la normativa de uso del suelo (POT) del predio.

En KATA cada ficha de propiedad incluye enlaces directos a estas entidades oficiales para que hagas la verificación tú mismo.

El precio por m² varía mucho entre barrios. Consulta la mediana actual de cada barrio en nuestro panel de mercado, con su número de datos y fecha. (Fuente oficial pendiente: {nombre}, {periodo}.)

Por barrio el rango es muy amplio: el Centro Histórico y San Diego superan con frecuencia los 14–16 millones por m², mientras Bocagrande y Castillogrande se mueven en cifras altas pero inferiores, y barrios del sur y del corredor de la Vía al Mar están muy por debajo.

Son referencias de mercado, no avalúos. En nuestro panel de mercado puedes ver medianas por barrio calculadas por KATA con las fuentes descritas en "Fuentes y metodología".

El apartamento es el tipo de inmueble más ofrecido y buscado en la ciudad: pesa la seguridad, las zonas comunes, el menor mantenimiento y la facilidad para arrendar. (Fuente pendiente: {nombre}, {periodo}.)

Las casas, sobre todo coloniales en el Centro y en Getsemaní, son un producto escaso y de ticket alto, con promedios muy superiores.

Centro Histórico y Getsemaní: máximo valor por m², demanda turística y restricciones patrimoniales fuertes sobre cualquier intervención.

Bocagrande, Castillogrande y El Laguito: torres frente al mar, alta rotación de arriendo corto y gastos de administración elevados.

Manga: casonas republicanas y edificios nuevos, mejor relación precio/metro y buena conexión.

Crespo, Marbella y el corredor de la Vía al Mar (Manzanillo, Zona Norte): crecimiento reciente de estratos medios-altos y proyectos nuevos.

El Impuesto Predial Unificado lo liquida el Distrito de Cartagena cada año; la tarifa depende del avalúo catastral, el estrato y el uso del predio, según el Estatuto Tributario Distrital.

En la vigencia 2026 la facturación se expidió desde el 19 de enero y hubo descuentos por pronto pago: hasta 20% en predios residenciales y 13% en no residenciales para quienes estaban a paz y salvo con 2025 y pagaron antes del 1 de abril; los últimos incentivos (10% y 7%) vencieron el 28 de mayo de 2026.

La factura se consulta en el portal tributario de la Alcaldía de Cartagena o en la Oficina de Impuestos Distritales, en La Matuna.

Para prestar servicios de alojamiento turístico en Colombia se requiere estar inscrito en el Registro Nacional de Turismo (RNT) y renovar la inscripción cada año.

Además, el reglamento de propiedad horizontal del edificio puede prohibir o limitar el arriendo por días, y varios edificios de Bocagrande y del Centro lo restringen. Revisa el reglamento y las actas de la asamblea antes de comprar con ese fin.

El canon de arriendo cambia mucho por barrio y tipo de inmueble; consúltalo con anuncios de arriendo comparables. (Fuente pendiente: {nombre}, {periodo}.)

Para estimar la rentabilidad, descuenta del canon la administración, el predial, seguros, mantenimiento e impuestos: el rendimiento neto siempre es menor que el bruto. (Fuente pendiente: {nombre}, {periodo}.)

Comprar no otorga automáticamente residencia, pero una inversión inmobiliaria por encima del monto mínimo establecido por la Cancillería puede dar acceso a la visa M de inversionista, siempre que la inversión esté registrada ante el Banco de la República.

Los montos y requisitos cambian con frecuencia: confírmalos con la Cancillería colombiana o un abogado de migración antes de tomar decisiones.

La brisa salina y la humedad castigan estructuras, ventanería y equipos: revisa el estado de fachadas, cubiertas y el fondo de imprevistos del edificio.

En el Centro Histórico cualquier obra está sujeta a normas de patrimonio y puede requerir autorización del Ministerio de Cultura o del IPCC, lo que encarece y alarga las reformas.

Verifica riesgo de inundación y zonificación del POT, en especial en zonas bajas y en el corredor costero.

No. Nuestras cifras son estimaciones indicativas calculadas con anuncios comparables del mercado y sirven para orientarte, no para trámites bancarios, notariales ni judiciales.

Un avalúo oficial debe ser emitido por un avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA), conforme a la normativa vigente del IGAC.

1) Estudio de títulos: revisa el Certificado de Tradición y Libertad (mínimo los últimos 10–20 años), la identidad y capacidad del vendedor, la matrícula inmobiliaria y la cédula catastral, y confirma que no haya hipotecas, embargos, patrimonio de familia, afectación a vivienda familiar, servidumbres ni procesos de sucesión pendientes.

2) Promesa de compraventa: se firma por escrito con precio, forma de pago, fecha y notaría de la escritura, entrega y penalidades. Es el documento que protege el anticipo; conviene que lo redacte o revise un abogado.

3) Paz y salvos y requisitos previos: predial y valorización, administración (si es propiedad horizontal), servicios públicos, y el cumplimiento de las normas antilavado (SARLAFT) con soporte del origen de los fondos.

4) Escritura pública ante notaría: comparecen las partes, se paga la retención en la fuente (usualmente el vendedor), derechos notariales y el impuesto de registro.

5) Registro: la escritura se inscribe en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. La propiedad solo se transfiere con el registro, no con la firma. Después se actualiza el propietario ante catastro (IGAC / Catastro Distrital) y las empresas de servicios.

Si el dinero llega del exterior, la inversión debe canalizarse y declararse ante el Banco de la República a través de un intermediario cambiario.

En Colombia las alternativas más comunes son el crédito hipotecario de vivienda (en pesos o en UVR, con plazos que suelen ir de 5 a 20 años y financiación de hasta el 70% del valor comercial en vivienda no VIS, según la entidad), el leasing habitacional (la entidad compra el inmueble y tú pagas un canon con opción de compra final) y la financiación directa del constructor en proyectos sobre planos, con cuota inicial en varios pagos durante la obra.

Los extranjeros no residentes tienen acceso limitado al crédito local: la mayoría de las entidades exige residencia, historial crediticio e ingresos en Colombia, por lo que muchos compran de contado o financian en su país de origen.

Ten en cuenta el costo total: intereses, seguros de vida e incendio-terremoto obligatorios, estudio de crédito, avalúo exigido por la entidad y gastos de hipoteca. Las tasas cambian mes a mes.

KATA es una plataforma de inteligencia inmobiliaria: no otorgamos crédito ni intermediamos financiación. Compara condiciones directamente con entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera y usa nuestra calculadora como estimación aproximada de la cuota mensual.

Si eres inmobiliaria, publícala en /aliados/publicar (con autorización del propietario y derechos sobre las fotos). Si eres propietario, escríbenos desde la página de contacto indicando dirección o barrio, tipo de inmueble, área construida y privada, número de habitaciones y baños, estrato, año de construcción, valor de administración y el precio que tienes en mente.

Con esos datos preparamos una valoración indicativa comparando anuncios activos de tu mismo barrio y te sugerimos un rango de precio realista para salir al mercado.

Para publicar necesitamos verificar la titularidad: Certificado de Tradición y Libertad reciente, copia de la escritura, cédula catastral y paz y salvos de predial y administración. Si hay varios propietarios, se requiere autorización de todos.

También recomendamos fotografías de buena calidad (nosotros te indicamos qué tomar) y, si el inmueble está arrendado, revisar los plazos del contrato antes de ofrecerlo.

No publicamos inmuebles sin soporte de propiedad ni con datos de área inconsistentes: es lo que mantiene limpio el catálogo.

KATA es una plataforma de inteligencia inmobiliaria: calcula referencias de precio por barrio, ofrece herramientas de comparación y conecta con inmobiliarias aliadas.

Si quieres comprar, vender o pedir una valoración indicativa, escríbenos desde la página de contacto y un asesor responde en menos de 24 horas hábiles.